融资遭遇“黑五月”,房企高成本海外发债

 几个月前，因为融资环境宽松和市场信心修复，房企开始急切在市场拿地，随之而来的是，又一次面临较为严峻的融资环境。据研究机构统计，5月份房企融资额度降幅超过了50%，着实遭遇了融资“黑五月”。

  政策收紧，5月融资金额创新低

  5月房企期待的好日子还没来得及开始，就被掐灭了期待的小火苗。

  5月17日，银保监会官网发布了银保监发（2019）23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下，信托贷款余额在经历了三月份短暂的反弹后又于5月再次回落。

  另外，从公开信息显示，4月以来，各地银保监局开出的200多张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有30余张，罚没金额超过了一千万元。

  随着监管部门的政策出台，融资收紧趋势明显。融资金额继4月份小幅回落后，继续大幅下滑。

  根据同策研究院提供的数据显示，2019年5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降了52.07%，创下2019年以来历史新低位。

  种种信号预示着未来房地产调控仍将不放松，融资可能进一步收紧。

  6月初更是有消息传出，监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入监管，并准备暂停地王企业的债券与ABS发行。“虽然没有明确文件，但是我们判断还是会影响到这些房企融资，毕竟上半年这些房企拿地明显快于同行。”一位知情人士表示。

  6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上直接指出了防止房地产的投资行为。郭树清称，近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。“更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。”

  郭树清表示，凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价，凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。

  “圈子内都感觉到融资环境收紧，大家也相对比较悲观，都在头疼怎么找钱。”一位上市房企融资人士表示。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期的融资收紧也体现了官方一贯的态度，即防范金融系统性风险、管控资产价格泡沫，具体包括管控土地和房产价格泡沫等方面。未来不排除会采取各类更为严厉的管控措施。

  有专家预测，未来房企融资收紧是大趋势，由于房企近期在部分城市拿地的积极性明显提升，也加大了对于融资的需求度，对于一些高周转的房企，资金形势会更严峻，要预防资金链断裂的可能性。

  高成本海外发债

  房地产融资环境再度收紧，让深负债务压力的房企纷纷选择更高成本海外融资，但融资成本已经比肩国内信托融资。

  6月13日，正荣地产（6158.HK）宣布发行2亿美元的优先永续资本证券。该公司将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券，初步分派率每年10.25%。

  不仅是正荣地产，就在最近一段时间，包括蓝光发展（600466.SH）、中南建设（000961.SZ）、新湖中宝（600208.SH）、华南城（1668.HK）、融信中国（3301.HK）纷纷宣布其美元债发行完成。  

　　据克而瑞研究中心不完全统计，截止6月17日就已有10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模将达超30亿美元。

  从融资成本上来看，近期6月份发行的海外债票面成本普遍较高，部分甚至超过了10%，其中如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了11.875%、11%，若算上综合融资费用，实际成本还将更高。

  同策咨询数据显示，今年以来，房企海外融资成本较高利率达到15.5%，为当代置业（1107.HK）发行的海外债。此外，中国恒大（3333.HK）、融信中国分别发行超过10%利率的海外债。

  克而瑞研究中心分析认为，虽然海外债拥有较高利率，且与境内债的融资成本的差距在不断的拉大。但对于房企而言，目前如何融到资金维持自身发展才是重中之重，在此背景下房企不得不舍近求远，与海外进行发债。

  而上述融资人士则认为，发美元债其实还是很多风险，怎么把钱从境外转回境内是问题之一，现在外汇对地产行业管制严格。很多公司会采取外存内贷的方式，即境外开存单境内银行放款，那么将会重复计入地产公司负债。

  另外值得注意的是，5月份房企的海外债加权利率已达为9.8%，占总发债规模的35%。相信随着6月份房企发行境外债规模占比及融资利率的双重走高，6月房企的整体融资成本也将出现一个较大的增幅。

  克而瑞研究中心表示，境外债虽然具有较高融资利率，但在境内融资不断收紧的当下，发行海外债仍是维持规模增长的必要途径。由此来看，未来如何在融资渠道上寻求进一步的突破，如何有效地降杠杆、降负债，将会是未来房企们进一步发展的主要挑战。