枣庄买房的路上,提前做好“防坑”准备

搜狐焦点枣庄站 2019-06-12 09:54:50
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如何识破这些开发商的伎俩?如何做到购房的理性消费?小编私下了解了聊城多个楼盘的销售情况,业内部分不愿透露姓名的专业人士也互爆“家底”,其中还包括一些鲜为人知的“造假”内幕。这一次,小编冒开发商之大不韪,站在购房者立场,揭露开发商楼盘销售的“套路”以及策划的“忽悠”,带你一睹这个行业阴暗的一面。

枣庄房地产的市场究竟如何?这是房地产从业者才会关心的事,因为只有摸清市场需求,他们才可以对接下来的营销排兵布阵,所以为了让购房者最后能够买单,开发商在销售过程中可谓使出浑身解数,甚至还存在着部分精心设计的购房陷阱。

那么如何识破这些开发商的伎俩?如何做到购房的理性消费?小编私下了解了枣庄多个楼盘的销售情况,业内部分不愿透露姓名的专业人士也互爆“家底”,其中还包括一些鲜为人知的“造假”内幕。这一次,小编冒开发商之大不韪,站在购房者立场,揭露开发商楼盘销售的“套路”以及策划的“忽悠”,带你一睹这个行业阴暗的一面。

1、销售的“套路”

瞒天过海——渲染气氛安排专人营造火爆售楼处场面

备周则意怠;常见则不疑。阴在阳之内,不在阳之对。太阳,太阴。

打算在高新区买房的李先生日前接到了某楼盘发出的样板房开放参观邀请,他本来是抱着看一看的想法去的,当来到售楼处时看到的景象却出乎李先生的意料,用人山人海形容实不为过。但与此同时李先生注意到现场和置业顾问们咨询的人并不多,这让他产生了一丝疑惑,“刚开始我还想怎么人这么多,看了看房子,交流了一下,才发现好像大部分人都是托,都说现在房子价格高,不好卖了。我想开发商可能是花钱顾的这些人吧!”李先生认为开发商其实是在刻意制造楼盘被火爆关注的场面。

开发商在举行楼盘活动的时候总是希望制造火爆的现场氛围,因此他们往往希望人多多益善。无论是抱着何种目的前来,只要人足够多,就会给真正有购房需求的朋友一个“信心”:我们的房子受欢迎程度颇高,如果下手晚了保不准就没有了。所以,有些开发商会要求合作单位、二手房中介为他们带客户,甚至如果凑不够人数,还会雇一些兼职滥竽充数。

浑水摸鱼——营造氛围匆匆买房埋地雷

乘其阴乱,利其弱而无主。随,以向晦入宴息。

近两年枣庄的购房者愈发理性有目共睹,这绝对是极好的事,无论是对自己或是对开发商而言。

相比16年前的抢房场面,如今的楼盘开盘难见当时排号抢房的“盛景”,其实在开盘过程中,开发商的一切行为都是围绕如何让现场更“热烈”,如何令抢购氛围更浓重。现场的音乐往往节奏感异常强烈,买房如果真的像优衣库抢购一样,估计开发商睡觉都能乐醒!

更何况现场窒息的氛围几乎令你喘不过气来,张先生也曾有这样的购房经历,“记得当时轮到我进入销售处选房的时候,售楼小姐说我要的户型只有两套了,几乎不给我任何思考的时间,一问其他的楼层、户型,一概没有了,我几乎是闭着眼瞎选了一套,现场交了5万元定金。”

售楼处的置业顾问们会用各种方法来逼你买房,让你无时无刻不感到紧张,这时你千万要冷静,要自己看中再出手。售楼小姐们天花乱坠的说辞,背后都有一套千锤百炼的标准,对她们来说,也许只是一套房子的奖金;可对你而言,或许是一生的幸福。

2、策划的“忽悠”

笑里藏刀——各种活动广告效应拉拢客户

信而安之,阴以图之,备而后动, 勿使有变。刚中柔外也。

2017年枣庄的房地产市场开始发生变化之后到现在,很多项目在销售上都面临了或多或少的困境,解决办法相对单调——电商+渠道。枣庄房地产这块蛋糕本就这么大,市场需求被逐一分割,为了不落人后,大量项目一头扎向中介、电商、渠道公司的怀抱,在温柔乡里做着或欺骗别人或欺骗自己的梦。

买房的客户在哪里?怎么弄过来?如何能成交?

这是大多数开发商策划部门苦思冥想的问题。

而在之前,这个问题的解决方式是这样的:来电来访分析、成交客户分析、调研分析、营销推广费用效果对比分析等等一揽子工作。

曾经的房产策划部门是最精于寻找客户,挖掘自身项目优势并将两者有效结合起来的部门,而如今这个部门在做什么?

定期不定期地组织一些低成本暖场活动;开盘加推重大营销节点活动交由专门活动公司,自己变身监督员;寻找渠道公司让他们去找客户并带到售楼处以期成交;对接媒体,释放楼盘广告信息……

设计水平越发平庸,宣传广告语越发无趣,前期蓄客越发困难,成交预期越发难以达到,估计这也是当下越来越多的开发商选择外聘专业策划顾问公司的原因。

前段时间有置业顾问在朋友圈里转发了一则“消费孩子”的卖房广告,“房东的墙画花了要赔的”、“该给自己安个家了”,通过暗示家长租来的房子不是家,租房亏待孩子,只有买的房子才算家,以此来刺激买房。

可是,在小编看来,孩子是一个家庭的软肋,通过孩子来绑架大人,这本身就是一种非常low的行为。房子不是玩具,如果轻易能买得起还需要广告的刺激推动吗?恐怕家长们早就揣着钱去买了。

再者说,孩子的价值观并不成熟,这种广告会不会加剧孩子的攀比心理?买的房子是家,租来的房子也是家,50平是家,500平也是家,真正该攀比的不是住哪,住多大房子,而是看谁家的孩子教得好,更能成为一个对家庭社会有用的人。

偷梁换柱——宣传广告信息千篇一律亮点难寻

频更其阵,抽其劲旅,待其自败,而后乘之,曳其轮也。

策划这个职业覆盖了一个项目展现其性价比的前中后期,从前期定位、筹备、包装,中期推广、蓄客、开盘,到后期推广、加推、再加推、三次加推….策划绞尽脑汁地寻找客户去化一波又一波加推的房源,直至整盘售罄,甚至还可能要延伸到交房后。

这本应该是一个在乱世中更加需要被看重并挖掘其价值的职业,而如今它的职能被无情拆分,因为没有摆在眼前的业绩产出被逐渐抛弃。在这个渠道商们大行其道的市场上,全民营销加全员渠道两波浪潮逼迫着大量的策划人员或转型,或转行。

其中不得不承认的是,枣庄各大开发商目前在职的策划人员自身水平的良莠不齐是这个职业逐渐走向没落的一大原因,大量以抄为主的工作重复进行。单从最基本的海报宣传画面设计来说,小编并非科班但也了解一二,像包图网、昵图网、摄图网等等网站,提供着海量素材,抄就OK了。

即便有着多年丰富经验的策划人员也难再焕发青春,抓住产品的某个价值点反复咀嚼,老的推广思路难以获得预期的效果;市场瞬息万变,新的推广思路又难以保障成功几率。可是无论策划人员的水平多么有限,何等低端,但小编认为这绝不是所有项目看起来都一个样子的理由。对于购房者而言,尤其是某些热门片区的扎堆项目,如果不是项目名称不同恐怕在宣传资料上根本分不清谁是谁,即使进到售楼处也难以抉择,因为它们是如此相似。

小编相信任何一个项目最初的时候都有过各方面的综合考量,每个项目都会有一系列的亮点,最后为什么都消失了呢?每年枣庄楼盘销量榜前几名的项目,有的也并非占尽天时地利人和,只能说它们并没把重心放在五花八门的新花样上,而是在细致研究,详细论证,精准定位并针对市场变化进行调整之后才取得胜利的,他们可能有一个很牛X的销售团队,但是一定也会有一个很牛X的策划团队。

抛开这些“套路”和“忽悠”,现在的枣庄市面上急需解决的是如何满足刚需的问题,他们最看重的就是价格,一味改善,精装、车位等各种附加值之后,价格上来了,承担的还是劳苦大众。也只是大多数人没有办法,不得不习惯现在的房价,不得不买。

万恶的资本家!

小编相信市场终究会由现在这样一个畸形的状态转变为正常的状态,而且这一转变的过程肯定还短不了……

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