新土地管理法执行,集体用地入市对市场有哪些影响?

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  《土地管理法》是一部关系亿万农民切身利益、关系国家经济社会安全的重要法律。《土地管理法》实施以来，在保护耕地、维护农民土地权益上发挥了重要作用。随着实践改革的不断深入，现行农村土地制度问题日益显现：农村宅基地大量闲置浪费；土地征收制度不完善，因征地引发的社会矛盾日益突出；农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价；宅基地取得、使用和退出制度不完整，用益物权难落实；土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够。

  针对农村土地制度存在的突出问题，8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议在北京人民大会场闭幕，会议以“163票赞成、1票反对、3票弃权”表决通过了关于修改土地管理法的决定，并于2020年1月1日起施行。此次修改，明确了在土地管理中，加强对农民合理土地权益的保护，体现出对农民土地权利的尊重和保护。

  热点评析

  新土地法在内容上做出多项突破。

  其一，集体经营性建设用地入市是这次《土地管理法》修改的较大亮点。原来土地法要求禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地。由于农村集体土地难以流转且难以实现其市场价值，导致农村土地资源配置效率低下，农民的土地财产权益受到侵蚀。在城乡结合部，大量的集体建设用地违法进入市场，形成了巨量的小产权房，一方面是有市场的需要，另一方面也严重挑战先行法律的权威。新《土地管理法》取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。新法规定这些集体经营性建设用地入市之后只能用于工业、商业等用途，但也会应用于租赁房、廉租房、共有产权房等。虽不能建设商品住宅，但对于城市国有建设土地具有一定的替代效应，进而促进未来国有建设用地中的住宅供地相应增加，有利于改善目前城市住宅土地供应不足的局面。

  其二，在土地征收制度上，完善了对被征地农民的保障机制。原《土地管理法》没有对土地征收的“公共利益”范围进行明确界定。导致征地规模不断扩大，被征地农民的合法权益得不到有效的保障。而新法对土地征收的公共利益范围进行明确界定，这一规定将有利于缩小征地范围，限制政府滥用征地权。

  其三，在土地定价方式上首次提到了以区片综合地价取代过去的土地年产值倍数法，通俗来说，征地的时候，不是简单以农作物的收成来计算征地费用，而是根据土地周边的城市发展机会来确定地价。

  集体经营性建设用地的入市对市场会产生一定的影响。首先对于农民来说，集体经营性建设用地入市，有利于增加农民收入，促进城镇化进程。村集体可能会进入房地产开发领域，成为房地产开发的生力军。由于其土地成本低，资金压力小，可以采取租售并举的方式增收。对于政府来说，政府不再是少有的土地供给者，迫使政府考虑转型，多元化拓展其他财政增收的方式。对于房地产商来说，可以通过代建、合作开发等方式，加强与村集体的合作，获得新的发展良机。

  集体经营性土地的入市为房企创造了加速扩张的机会，一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。其次由于这类土地之后只能用于工业、商业、租赁房等用途，那么就可以腾出一定空间留给住宅用地，有利于增加住宅用地供给，缓解供需矛盾，利于对冲高房价。由于土地使用的限制，农地入市对一二线城市的商业土地将带来巨大冲击，势必会影响到周边区域商用物业的价值。而对于商品住宅市场，短期而言不会产生非常大的影响。