市场步入降温通道 多数行业指标持续回落

——2019年1-6月房地产行业数据点评

  一、6月销售面积同比降幅扩大

  1—6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。

  中房点评：上半年商品房销售面积同比连续5个月负增长，1-6月累计跌幅较上月收窄0.2个百分点；销售金额同比增幅连续两月回调。各物业类型销售面积连续两月同比负增长；销售金额中仅住宅保持增长，涨幅收窄0.5个百分点，办公楼及商业营业用房跌幅进一步扩大。分地区看，东部、东北销售及中部地区面积负增长，西部地区小幅上涨；各地区销售金额均保持增长，东部地区增幅有所扩大。

  单月数据方面，虽然6月商品房销售面积高于前5个月，但销售量不及去年，是自5月份以来，同比增速连续两个月负增长。这说明楼市整体销售进入下降通道。

  从6月份数据看，虽然6月数据高于前面几个月的销量，是阶段性的高点，但这里面有开发企业半年度冲业绩的因素存在，且往年都是如此操作和形势，今年销售量并不乐观，同比出现负增长。上半年的市场表现基本为下半年的市场走势定了调。下半年政策依然要维“稳”，尤其是经济增速下降，融资收紧，信托叫停的情况下，开发商很难继续维持高杠杆运作，市场观望情绪加重。展望下半年，在稳地价、稳房价、稳预期的政策要求下，政府将会继续严监管，对过热的城市展开调控和问责。预计全年销售面积会有小幅回落，销售金额微增或持平。

  二、房地产开发投资增幅单月有所反弹 累计增幅稳定回落

　　2019年1—6月份，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%。住宅投资45167亿元，增长15.8%，占房地产开发投资的比重为73.3%。

  中房点评：1-6月房地产开发投资增速有所回落，总体态势是稳中有落，且很大可能逐步下降到9-10%的增长区间。住宅投资连续四月小幅下滑，但依然高于去年平均增幅。办公楼和商业营业用房负增长。各区域开发投资均为正增长，西部地区涨幅较大，中部、西部较上月涨幅收窄，东部及东北地区涨幅扩大。

  单月来看，6月开发投资增速有弱反弹，增速稳定在10%左右，但较一季度增速依然下降了一个台阶。

  房地产投资保持稳定，一方面是城镇化不断推进、刚需和改善性需求的支撑；另一方面，是去年、前年房地产企业可供开发土地充裕，存量项目后续投资必须要跟进。预计在稳地价、稳房价、稳预期的政策目标下，房地产投资将保持稳定，下半年不会出现大起大落。

  三、新开工面积增速小幅回落

　　1—6月份，房屋新开工面积105509万平方米，增长10.1%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅新开工面积77998万平方米，增长10.5%。

  中房点评： 上半年，房屋新开工面积累计增速持续回落。其中，住宅新开工同比增长10.5%，较上月回落0.9个百分点；办公楼上涨19.3%，回落1.8个百分点；商业营业用房持续负增长，跌幅有所收窄。新开工面积放缓，往往与房企资金面和销售情况有关，一般房企资金面紧张的情况下，会放缓新开工面积。今年上半年，商品房销售降温也会改变房企未来销售预期，进而影响新开工节奏。

  单月看，上半年各月新开工面积总体稳定且逐月增长，同比方面6月增幅8.9%，涨幅低于3、4月份。新开工同比增幅上涨，一方面是因为前期库存去化良好，部分房企依然奉行高周转策略，在业绩压力下急于开工增加可售货值，实现资金周转回流；另一方面，2019年是决定未来几年企业最终行业格局的关键一年，能否实现销售量的突破，能否破千亿乃至进入行业前列，还要看下半年的销售情况，加大开工量为下半年业绩也奠定基础。值得注意的是，房地产销售数据回落，而新开工增速仍较突出，预计下半年市场将进一步深化调整，新开工面积存在下调空间。

  四、开发企业到位资金增速放缓

　　1—6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1—5月份回落0.4个百分点。其中，国内贷款13330亿元，增长8.4%；利用外资43亿元，增长51.8%；自筹资金26731亿元，增长4.7%；定金及预收款28465亿元，增长9.0%；个人按揭贷款12806亿元，增长11.1%。

  中房点评：上半年，企业到位资金增速有所下滑，房企到位资金主要以定金预收款和自筹资金为主。定金及预收款占资金来源的42.7%，较上个月提高9.1个百分点。自筹资金占资金来源4.7%，较上个月提高9.7个百分点。上半年，有关部门针对房地产融资等加强监管。5月的“23号文”、6月点名房地产信贷、7月中国银保监会对部分信托公司及银行进行窗口指导、对房地产信托业务增速过快的公司展开约谈等。预计下半年，监管部门不会放松对房地产市场融资的管控。但房企也并非没有融资渠道，随着美国降息的声音越来越高，一旦降息将导致美元贬值，人民币升值，我国资金外流的风险将会得到缓解。资金外流风险得到遏制，央行大概率会实行宽松的货币政策。利率下降，房企贷款的压力有望减轻。

  五、地价、土地购置面积连续半年负增长

  上半年，房地产开发企业土地购置面积8035万平方米，同比下降27.5%，降幅比1—5月份收窄5.7个百分点；土地成交价款3811亿元，下降27.6%，降幅收窄8.0个百分点。

  中房点评：上半年土地市场两项指标跌幅有所收窄，土地成交价款跌幅连续两月超过土地购置面积，平均地价4743元/平方米，土地成交均价增速由持续下滑态势触底反弹。上半年土地市场连续负增长，主要是近期土地市场管控比较严厉，影响了部分房企的拿地积极性。另外，由于土地市场的变化，很多房企拿地策略发生转变，由三线城市转向热点二线城市。未来，三四线城市土地市场维持低迷。

　　对企业而言，当然当部分企业的战投都集中在一二线城市，尤其是二线城市的时候，土地市场的竞逐将更加激烈。战略先行就显得尤为重要。二线城市土地价格预料出现上涨。对于资金有限的企业，可以在项目收并购，城市旧改方向发力，而不仅仅是在土地招拍挂这根独木桥上死磕。

　　六、商品房待售面积持续减少

　　6月末，商品房待售面积50162万平方米，比5月末减少766万平方米。其中，住宅待售面积减少672万平方米，办公楼待售面积增加16万平方米，商业营业用房待售面积减少74万平方米。

  中房点评：商品房库存持续减少，仅办公楼待售面积有所上升。商品房待售面积走势和预期一致，即继续下跌。值得注意的是，住宅待售面积去化较快，待售面积的持续减少，需要房企抓住拿地机会，适时补库存。