摩天大楼之争:一场城市地位争夺战

搜狐焦点枣庄站 2019-09-10 16:33:19
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

眼见他起高楼

库哈斯在《癫狂的纽约》中谈到,建筑总是在表征着“别的东西”,而摩天大楼则被认为是一种“自体的纪念碑”,外表塑性灵活,与内在构成和功能毫无关联。摩天大楼是城市经济繁盛的象征,甚至表征着城市的伟大。摩天大楼高耸的外观和丰富的内涵,让很多国家和地区对其念念不忘,西方发达国家曾掀起一股建设摩天大楼的热潮。但现在,西方迷恋高楼的热潮渐歇,中国大地上的摩天大楼却开启了野蛮生长之路。世界高层建筑与都市人居学会(CTBUH)发布的《2018年高层建筑回顾报告》显示,2018年中国建成了世界上数量最多、高度最高的摩天大楼。去年全球共建成143座超过200米的摩天大楼,其中有88座建成于中国,占比61.5%。在去年建成的摩天大楼中,高度最高的是北京中信大厦,高528米。这是中国第四年位居于当年建成最高建筑国家之首。

对空要地,欲与天公试比高

中国语境下的“高”历来是个褒义词,中国人对“高”的热情弥漫在生活的方方面面,古时候将开国皇帝称为“高祖”,将父母称为“高堂”,将厉害的人称为“高人”,将发迹称为“高迁”……这种对“高”的热情也延续到了建筑上,即“高楼”。理性来看,兴建高楼的出发点应该是缓解城市中心土地资源紧张,对空要地,将建筑的空间使用率和租金收益率最大化。但中国痴迷摩天大楼的城市远不止土地资源紧张的一线城市和部分热点二线城市。建设摩天大楼的热潮从一线城市、二线城市向三线、四线甚至五线城市蔓延。2018年竣工的世界上最高的摩天大楼——北京中信大厦,有一个更让人耳熟能详的名字:中国尊。中国尊位于国贸中心商贸区,总投资240亿元,2013年7月底正式开工建设,2018年末才竣工,建设周期长达五年。其外形和幕墙设计都借鉴了“尊”这一中国传统礼器,意在打造北京里程碑式的新地标,也被寄予成为北京CBD区域经济发展的新增长极的厚望。

北京中信大厦经常被拿来与中国尊比较的,是2016年建成的上海中心,高632米,自建成到现在仍为中国第一高楼。其建设者顾建平在接受《封面新闻》的采访时表示,上海中心向外界展示了上海的经济实力和科技水平:“我认为这不仅是一座建筑,更是一座竖起来的外滩。”上海中心的意义,已经远远超过其实用的显功能,其潜功能更引人注目:传承上海文脉的新名片,功能多样的垂直城市。有第一没第二,除了北京的中国尊,经常被拿来和上海中心比较的,还有其他城市的高楼。形如“何时能有超越上海中心的大楼”,“上海中心大厦即将被超越”,“远超上海中心大厦”的标题屡见不鲜,但三年过去,上海中心仍为中国第一高楼。成不了第一,还可以“曲线救国”,打造中国高楼最多的城市。论高楼数量,除了香港,在我国深圳敢称第二,没人敢称第一。在2018年落成的143座高楼中,深圳有14座,总高度3723米,不仅是2018年中国建成高楼最多的城市,而且走出国门,成为当年世界建成高楼最多的城市。新一线城市虽然在经济水平上无法与深圳在内的一线城市比肩,但追逐摩天大楼的热度丝毫不减。苏州国际金融中心建成于2018年,高450米,超过2010年竣工的南京紫峰大厦(建筑高度450米,包括69米的线杆高度),成为江苏省第一高楼。东部高楼起,西部不示弱。2017年耗资100亿的重庆江北嘴国际金融中心正式开建,主塔楼高470米,建成后将成为重庆第一高楼。一线城市和新一线城市对空要地,除了有显示城市繁华,助力经济腾飞,打造城市名片,吸引旅游等政治、经济和文化因素的考量外,多少有些应对市中心用地短缺问题。但二三四五线城市的人地矛盾并没有那么严重,也在大兴土木,争建高楼。昆明正在修建刷新“东南亚天际线”的春之眼,主塔高407米,同时还在修建458米高的巫家坝绿地东南亚总部基地;中山古镇利和·威斯汀酒店封顶,建筑总高305米,成为中山第一高楼;高258米的保定万博广场在2012年封顶之时还是河北第一高楼,但就快要被已经取得建筑规划许可证的石家庄天山世界之门(高450米)超越了。对摩天大楼的竞相追逐不只出现在城市之间,在城市内部也多有发生。2018年1月初,南京河西金茂鱼嘴G97正式开工,将建成一栋580米的超高层建筑。南京绿地金茂国际金融中心曾立志建设南京第一高楼,高600米,但现在规划局已经在研究降高问题。无独有偶,武汉绿地中心在2011年动工建设时规划高度为636米,但因为机场净空保护半路改规,今年1月封顶,建筑高度为475米。武汉绿地中心还没封顶时,与之隔长江相望的楚商大厦已经于2018年末开工建设,共111层,两栋高楼孰高孰低尚未可知。

武汉绿地中心(左)和楚商大厦(右)效果图有意思的是,南京本地的自媒体《金陵买房》对绿地金茂国际金融中心评价甚高,“百万综合体,城市更新之作,让南京重回伟大!类似的言论并非一家之言,各地争奇斗艳,高楼拔地起,一楼还比一楼高。几乎每栋摩天大楼,都承载着打造城市新地标,展现城市发达经济,吸引外地旅游人口等重任。似乎摩天大楼的高度与经济的繁荣呈现出正相关的关系,而矗立的摩天大楼,更像是财富的象征。这些城市似乎在说:你们看,我多有钱。

天空之城,高处不胜寒有钱,或者说看起来有钱只是表象。中国城市对摩天大楼的热情不减背后,政府和开发商都有自己的考量。政府热衷于建设摩天大楼,不只想打造名片,更想借此打响名声;地方想要吸引的,除了外地的旅游人口,还有外地的大公司,最终起到带动当地经济发展的目的。各地不断刷新或者试图刷新摩天大楼的高度,也隐藏着提高区域知名度的意图,希望能够借此“一炮而红”,在招商谈判时多一个筹码。除此之外,私心人人有之,政府领导有任期,在任期间的政绩关乎未来,而摩天大楼高耸入云,人人皆可见,是有目共睹的的政绩工程。各地建设高楼热情不减,与政绩攀比不无关系。知名房地产专家顾云昌就曾指出,地标性建筑的噱头不仅会引来众人关注,也会带来GDP的增长。因而,一个地区的地标性建筑成为地方表现政绩的重要手段。以修建摩天大楼见长的绿地内部人士在接受媒体采访时也曾谈到:“做地标性建筑不是我们想做,而是政府想做,我们新进入一个城市,就要做政府喜欢的事情。”政府求名,商人逐利。实际上,建设摩天大楼也是很多房企喜欢做的事。根据《生活新报》的报道,政府在出让要建设摩天大楼的地块时,一般会给开发商很多优惠,包括价格上的优惠、“配送”的住宅土地、超出一定高度之后建筑部分不记土地出让价款等。摩天大楼很雄伟,但对于开发商来说却也是一个很划算的买卖。全国工商联房地产商会理事陈宝存曾多年从事房地产一级市场开发,他在接受媒体采访时也曾表示:“超高层拿地便宜,还能获得地方政府的多种优惠,包括土地出让金等值金额奖励性补助,建成营业之日起5至8年内所交纳的营业税、所得税等值金额奖励性补助等。官商合作,摩天大楼自然就拔地而起。上海中心建成之后,要刷新中国摩天大楼新高度的声音一直没有停歇。高银地产投资在建的天津117大厦结构高度达596.5米,上海中心的结构高度为580米,天津117大厦在结构上已经完成了对上海中心的超越;世茂在深圳打造的深港国际中心,项目投资额达500亿元,规划高度为700米,建成后将成为中国第一摩天高楼;中国还有其他在建的第一摩天高楼,比如苏州中南中心,规划高度为729米,预计2020年竣工,打出的也是旗号是“中国第一高楼”……

天津117大厦虽然这些高楼都标榜自己为“中国第一高楼”,但真正能建设多高还是个未知数,中国高楼的高度被半路腰斩的并不在少数。除了前文提到的南京绿地金茂国际金融中心和武汉绿地中心之外,深圳平南金融中心也曾被降高,其最初的规划高度是660米,后因为民航线路问题被迫降高至600米,屈居中国第二高楼位置;同样因为航空飞行安全问题被降高的还有南宁的广西华润中心东写字楼,从445米降低到403米;还有曾有“西部第一高楼之称”的重庆嘉陵帆影,从最初设计的468米,降低到458米……除了被降高之外,摩天大楼还烂尾严重。由于摩天大楼工程浩大,对开发商的资金实力要求很高。而且高度越高,建安成本越大。有研究指出,根据不同性质的工程综合测算发现,建筑层高每增加10cm,相应建筑的造价会增加2%~3%。中建设计研究院建筑师李斌分析:“以100米高楼为例,同等条件下,100米高楼和80米高楼相比,其建安成本每平方米就增加了近20%,以此推算,随着楼层增高,建安成本每平方米会增加1/4~1/3。”天津高银117大厦2008年开始动工修建,因为资金问题烂尾,虽2015年就已经封顶,但投入使用遥遥无期;2013年奠基开建的长沙天空之城,曾号称要打造838米的“中国第一高楼”,但一直没有完成建报手续,现在仍是空中楼阁;曾号称要打造“常州第一高楼”的环球308从2012年开始动工建设,2013年由于开发商资金不足突然停工,2017年复工2个月后再次停工,何日建成仍不可知。大楼虽高,但当摩天大楼被赋予太多重任,一味追求高度,大楼恐怕难承其重。

高楼之争,何处是尽头?就算高楼如期建成,没有被降高也烂尾,也只是完成了一个开头。“万事开头难”这句话并非放之四海皆准,摩天大楼在运营和维护过程中仍然困难重重。高楼落成,或售或租。戴德梁行研究部董事肖恩在接受《每日经济新闻》采访时介绍到,二线城市的摩天大楼多用于销售,但一般都是大面积销售,销售难度可想而知。开发商一般会采用降价销售的策略,面临的压力也很大。《南方日报》曾发文指出,租赁是开发商从高楼中获利的主要手段,而相较二三线,一线城市的出租成交率更高。高楼的销售难度大,利润也低,而一线城市之外,高楼的租赁市场也相对狭窄。根据仲量联行的数据,甲级写字楼的需求对象一般为高新技术类公司、高端生产制造型企业和金融服务类公司。这些公司所在的行业在在二三四线城市并不发达,高楼的出租率很成问题。当地想要依靠摩天大楼吸引实力强劲的外地企业入驻的算盘很难打响,因而高楼的空置率成为一个大问题。不仅二三四线城市,一线城市写字楼的空置率也有走高趋势。多家统计机构的数据显示,今年上半年深圳甲级写字楼的空置率高达23%;北京的甲级写字楼空置率也达11.5%,创8年新高;上海优质写字楼空置率到18%,创10年新高。如果经济不景气的现状持续延续,企业的对租金的承受能力还将继续降低,加之各地写字楼供应量持续增加,未来写字楼空置率还有继续攀升的可能。而摩天大楼由于建筑成本高昂、地标性的建筑性质,以及优质材料和先进技术的使用等原因,租赁成本相对较高,出租难度更大,空置率很可能高于当地写字楼的平均空置率。收入来源受阻,高楼要实现盈亏平衡仍然长路漫漫。“屋漏偏逢连夜雨”,高楼不仅收入渠道受阻,运营成本也相当高昂。《公关世界》刊文指出,超高层建筑的维护费用是一般建筑的3倍以上,每天维护一座高度超过400米的高楼的费用达100万元左右。“笼统地说,超高楼层很难甚至无法产生真正的效益”。根据《重庆日报》的报道,高420.5米的上海金茂大厦的使用寿命如果是65年,其管理费用是建设投资费用的3倍之多,每天的运营费用达百万。

上海金茂大厦除此之外,摩天大楼还存在很大的安全隐患。2010年,南通在建的第一高楼金石国际大酒店在进行外部装修时突发大火,从起火的33层迅速向上下蔓延,到扑灭时已经向上蔓延到40多层,向下延伸到14层,整个灭火过程长达一个半小时。高楼灭火困难,着火的楼层高度超过了100米。消防员携带的消防水炮只能达到五六十米的高度,最后拖着200多米的水袋爬到33层进行灭火。这并不是唯一一起高楼大火,保定第一高楼万博广场、兰州高楼欧亚国际、宁波第一高楼宁波环球航运广场等都曾发生火灾。北京市消防局负责人在接受媒体采访时曾表示:“高层建筑火灾救援是一个世界性难题,消防云梯一般只有100米高,如果300米的高楼出现火灾,无法进行救援,除非动用直升机灭火,而现今我国有多少城市消防队配备有直升机?高层逃生的可能几乎为零。摩天大楼建设成本高,运营成本更高,出租和出售的难度又大,还存在安全隐患等问题,不少专家都呼吁在建设摩天大楼的问题上要理性而为。原北京市规划委员会办公室主任、北京长安街沿线整治办公室主任赵知敬在接受《中华建筑报》采访时就谈到:“建筑在建设时要坚持实用、经济和美观的原则,不要追求那些畸形的东西,城市的美观可以通过建筑高度的错落有致、高水准的造型艺术来取得良好的效果。不仅专家,网络上讨论摩天大楼劳民伤财的声音也不在少数,很多高楼烂尾的信息都是普通百姓爆出。除了专家,民众也在呼吁理性建设摩天大楼。但不管是专家,还是民众,都没有决策权。2018年中国建成的摩天大楼数量比世界其他国家加起来还多,今年这种情况很可能再次延续。高楼之争何时休?不要让摩天大楼变成摩天垃圾。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。